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破产清算流程_条件_企业破产申请流程

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房产企业破产,购房人还能拿到房吗?如何应对?

时间:2021-01-28 17:54:03 来源: 编辑:

   近年来,房地产领域中小开发商破产的频频发生,2020年开年就有74家房地产破产。当房地产企业破产后,债务人、建设工程承包人、抵押权人、购房人等诸多利益主体错综复杂,对于购房人来说,最好自然是可以依照合同拿到房子。但是企业一旦破产重整,处于弱势地位的个人购房者还能如愿吗?下面就几种不同的情况分别探讨一下。


  一、购房人已经付清全部价款

  购房人已经支付全部房款的情况下,无论房屋是否建成或是否办理产权转移登记,根据2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》中第71条规定,属于尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物,不属于破产财产,购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。例如张丽君与宁波东来日盛置业有限企业与破产有关的纠纷案,法院认为商品房买卖属于特定物买卖,涉案商品房虽未办理产权证,但原告已支付全部购房款,应不属于被告的破产财产,被告应当继续履行《商品房买卖合同》,向原告交付商品房。

  但是在实践中,如果房屋未建成,破产管理人行使合同解除权有可能会得到法院的支撑。例如李春晖与浙江华人国际置业有限企业与破产有关的纠纷一案中,一审法院认为华人企业客观上已不能办理竣工验收手续,亦不能继续履行合同约定的交付义务及配合办理产权过户等手续;又因国际商贸大厦系华人企业主要资产,若对其整体处置,有利于对其重新进行规划布局,有利于发挥其物业整体功能,进而更有利于维护包括李春晖在内的所有债权人的利益为由支撑管理人解除了购房合同。在这种情况下,购房人只能请求赔偿损失。

  二、虽未付清房款,已经交付使用房屋。

  虽然购房人未付清全部价款,但是房屋已经用于居住,且名下并无其他可居住房屋。根据现有法律保障消费性购房人的基本生存权的精神,破产管理人不能解除合同而只能选择继续履行合同,购房人可以要求管理人办理转移房屋所有权手续,并向房地产管理部门申请变更房屋登记。

  三、购房人尚未付清全部价款,且无使用。

  购房人尚未支付全部购房款的,且无使用。根据现有法律和司法说明,购房人签订商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同,购房人是没有特殊保护的。在这种情况下,购房人是否能获得房屋所有权,只能取决于破产管理人是否履行合同。如果管理人根据《破产法》第18条决定解除合同,虽然购房人可以要求损害赔偿,但是只能以普通债权人的身份参与破产分配。

  例如湖南高院在邬义兵、湖南新国置业发展有限企业房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书中认为:就211号房屋而言,邬义兵的付款义务尚未完全履行完毕,新国置业企业交付房屋的义务尚未履行,根据《破产法》第18条之规定,案涉《商品房买卖合同》中关于211号房屋部分应视为已经解除。

  虽然在这种情况下对购房人很不利,但是购房人并非没有保护自己的方法。根据《物权法》第20条,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”由此可知,预告登记权利人的处分权虽然是消极的,但是可以排除破产管理人对房屋进行任意处分或清算分配的权利,管理人就已做预告登记的房屋可获利益的途径只剩下继续履行《房屋买卖合同》了。

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