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破产清算流程_条件_企业破产申请流程

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房产开发商破产,合作方遭连累

时间:2021-07-03 17:11:48 来源: 编辑:

   房地产开发项目的最大特点是投资规模大,开发周期长,资金周转慢,有的房企由于资金短缺或者缺乏运作经验,在土地摘牌后迟迟无法启动项目开发,或者在开发过程中出现中途停滞,在此情况下,多数房企往往会选择引入其他投资商进行合作开发,以达到解决资金缺口、借力开发经验、缩短开发周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是,高收益往往伴随着高风险,而这高风险,很大程度上取决于法律风险。


  杜先生近期应好友胡先生的邀请,一起投资一处房地产开发项目。由于只有胡先生的A企业才有从事房地产开发的资质,双方签订《合作开发经营项目协议书》并约定:

  1:双方按50%比例共同出资,以A企业的名义竞买土地使用权;

  2:双方以股份方式进行合作开发,包括以后项目的生产经营过程中的投资、收益均以各自的股份比例进行投入和分配;

  3:竞买地块的土地使用权和开发权属双方共同所有,由双方建立合资、合作关系,以股份方式进行合作开发,风险共担、利益共享。

  不料在开发过程中,由于拖欠工程款及其它债务,A企业被债权人申请破产重整。破产管理人向杜先生发送了解除合作协议的通知,并将竞买地块的土地使用权、开发权、地面财产等均纳入破产财产;同时,施工方以杜先生为项目合作开发方为由,要求承担清偿工程款的连带责任。 杜先生接到通知后大吃一惊,A企业破产了,自己非但不能因合作协议获得收益,还要承担清偿工程款的责任?在一系列疑问和心有不甘的驱使下,杜先生咨询了浩云律所并寻求解决之法。专业破产团队的李律师在详细了解案情后,给杜先生作出了解答。

  一、管理人是否可以解除合作协议?

  《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行…”因此,对于在人民法院受理破产案件时尚处于履行中的《合作协议》,管理人是有权力决定解除的。

  二、对合作开发的项目,杜先生是否享有物权?

  《物权法》规定了物权公示原则,即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开,其目的在于使第三人知道物权变动情况,以免第三人遭受损害并保障交易安全。动产以交付为公示原则,不动产以登记为公示原则。

  在本案中,杜先生与A企业之间存在合作开发协议,只能证明杜先生享有合同上的债权而不能证明杜先生享有物权。那么,杜先生是否能以《物权法》第三十条规定的“合法建设”为由主张物权呢?由于国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为A企业,杜先生不能证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下,仅依据其与A企业合作开发合同关系,不符合《物权法》第三十条规定的合法建造人。

  三、是否应当承担清偿工程款的连带义务?

  杜先生不应当承担清偿工程款的连带义务,理由如下:

  首先,合同相对性为合同之诉的基本原则,施工合同只对合同当事人产生约束力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。债权属于相对权,债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。施工方只能向特定的债务人即A企业请求给付。

  其次,合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务。“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系,在法律没有规定,合同也没有约定的情况下,合作各方不应当对作为建设工程发包人偿还工程欠款承担连带责任。

  最后,杜先生也不存在全面实际参与了施工合同实际履行行为如与发包人一起共同选定施工队伍、参与施工管理、支付工程款、在经济签证上签署意见、参与工程验收或者工程结算等等,因此不应承担责任。

  四、杜先生如何挽回损失?

  房地产合作开发中,双方共同出资、共享收益、共担风险,所有权证均登记在一方名下的,非登记一方除非取得了生效的形成性法律文书,否则不能直接依据合作开发协议或者其他生效法律文书取得物权,亦不能基于“合法建造”取得物权,其享有的只能是债权。如果登记一方进入破产程序,非登记一方只能向管理人申报债权,且其债权只能是在合作项目进行清算后,就剩余价值按照投资比例所应分配的收益。

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