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合同约定不得调整违约金,违反公平原则被认无效

时间:2020-08-18 15:23:41 来源: 编辑:

   大家在日常签订合同时,通常会存在合同约定排除法律规定的一些权利。在如今敬重当事人意思自治的情况下,有些权利是可以通过合同约定排除的,但是法律规定的一些权利,是对当事人损失最后的救济权利,从公平原则来说,这些权利不宜通过约定的方式予以放弃。比如浩云律所曾经代理的一个案件,当事人差点就因为一个小小的合同条款而损失千万。


  A企业的刘总与B企业签订《房屋预租协议》,约定刘总根据B企业需要,修建租赁物业,供B企业开办超市。A企业需按《B企业生活超市建设标准》及B企业卖场规划设计图纸施工,租赁物业原定的交付时间为2017年12月31日。对于违约金,双方约定一方违约,对方无需就损失承担举证责任,也无论损失多少,违约金均按人民币五百万元定额计算,不以实际损失多寡为由进行调整。

  2018年5月6日,A企业与B企业签订《租赁合同》,租赁期限为20年,免租期为8个月;合同违约金为500万元,双方约定一方违约,对方无需就损失承担举证责任,也无论损失多少,违约金均按人民币五百万元定额计算,不以实际损失多寡为由进行调整。

  到了交付日期,A企业连续三次发函通知B企业前来联合验收交接,但是B企业却以种种理由推脱接收场地。多次磋商未果后,A企业只能另外寻求租赁方,最后低价租给C企业,同按照合同租赁给B企业相比,20年租赁期租金损失21357815元。但是在A企业向B企业主张违约责任时,B企业却反咬一口说A企业违约将房屋租赁给C企业。A企业该如何应对?

  一、A企业是否违约?

  本案中,约定交付之日到期后,经A企业多次催告,B企业拒不到现场开展验收、接收工作,以实际行动表明了不再履行合同义务。B企业在给予宽限期至2019年7月15日之后,才解除合同。同时,A企业为减少损失将本案租赁物业转租给C企业并无不当。因此,A企业不存在违约行为。

  二、合同关于不得调整违约金的约定是否有效?

  根据(2016)最高法民申1780号“大同市天力房地产开发有限责任企业与山西同至人商业管理有限企业、吴建功房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书”的裁判要旨:合同中虽有关于不得调整违约金的约定,但违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿,不主要体现惩罚功能,故关于违约金不得调整的约定应以不违反公平原则为限。

  本案中,以开办大型超市为目的进行房屋开发建设,并按照B企业的要求以及规划设计图纸等要求,对建筑的内外装饰、电气排水等各部分进行量身定做。现在由于B企业出于商业策略考虑不愿意继续履行本案租赁合同违约不接收物业,双方租赁合同不能履行,给A企业造成了巨大损失。由于租赁物业闲置不起,而另觅商家入驻又难以谈到与B企业相同的租赁价格,本案A企业的损失主要体现在转租后的差价上。与合同履行后可获得的利益相比,A企业将租赁物业转租给C企业共计损失差价21357815元,与合同约定违约金相差巨大。因此,根据上述(2016)最高法民申1780号的裁判要旨,如果按照合同约定不得调整违约金,将会违反公平原则,因此该约定应当被排除。

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