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租赁合同纠纷,约定解除权就不用赔偿损失?

时间:2020-08-19 14:24:42 来源: 编辑:

   合同对于市场经营者并不陌生,但是各种各样的条款却让很多经营者不知所措。比如浩云律所近期代理的一件租赁合同纠纷,当事人就差点因为不引人注意的一个条款而损失巨大。


  刘先生准备餐饮经营并加盟了一个著名品牌,为此刘先生选定了一家店面准备租赁。在协商后,刘先生与李先生签订租赁合同,约定由刘先生承租房屋开办餐馆,约定租期20年,同时约定一方单方终止合同,应提前一个月通知,并以1个月房租为标准支付对方违约金。谁知还未经营一年,李先生通知刘先生,按照合同约定的单方解除权要求解除合同,并按照约定支付1个月违约金。刘先生接到通知后大惊失色,如果按照合同约定,虽然可以获得一个月的租金赔偿,但是根本不足以弥补刘先生为此投入的大量装修、宣传等人力和物力投入。当初因为信任对方而未对合同详细审查,难道现今只能为此买单吗?刘先生带着试试看的心态,咨询了浩云专业合同律师

  一、此条款是否为单方解除权?

  “一方单方终止合同,应提前一个月通知,并以1个月房租为标准支付对方违约金。”的约定,表面上看是赋予了单方解除权,其实不然。因为从整个合同内容上看,既然租赁合同约定租期20年、限定餐饮经营,此为长期租约且租赁目的明确。那么从双方签订合同的本意来看,必然不会赋予单方任意解除权,否则刘先生为准备长期餐饮经营投入的人力、物力、宣传等投入必然会遭受巨大损失,不符合一般人签约的本意。所以,该条款

  不能看做是双方约定的单方解除权,而是应当看做对合同履行中违约责任约定。

  二、解除合同是否只需要赔偿一个月租金?

  合同约定违约需要支付一个月租金,此可看做约定违约金。根据《合同法》规定,违约金具有补偿性和惩罚性两种。当违约金过低不足以弥补损失时,守约方有权利请求增加违约金,也就是按实际损失赔偿。因此,如果对方解除合同,那么刘先生可以要求对方按照实际损失进行赔偿,同时还可以按照《合同法》第113条的规定,要求对方赔偿可得利益损失。

  三、刘先生该如何应对?

  1、不同意解除合同,要求继续履行合同。

  虽然解除合同可以得到赔偿,但是对于刘先生来说,继续履行合同显然是最好的。根据上述分析,对方并没有合同约定的单方解除权,如果没有其它正当理由,对方是不能解除合同的,即使诉至法院也不会获得支撑。

  2、要求对方赔偿实际损失、可得利益损失。

  如果双方互相信任的基础破坏后对刘先生的经营有影响的话,刘先生也可以同意解除合同并要求对方赔偿实际损失、可得利益损失。实际损失包括投入的装修、宣传等人力、物力投入,可得利益损失是刘先生在继续履行合同下可得的经营利润。

  最终,本案在浩云律师的代理下,刘先生选择了继续履行合同,对方诉至法院解除合同也未被法院支撑。本案也提醒各位市场经营者在签订合同时需特别小心谨慎,很多人喜欢在合同中打擦边球以希望获得不当利益,在涉及重要合同时最好还是需要专业人士帮助审核下才比较稳妥。更多合同纠纷法律咨询,请咨询在线法律顾问

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